Апартаменты: что будет в 2021 году

В 2021 году апартаменты могут получить новый правовой статус. Уже к 1 августа правительство должно проработать ряд законов и внести соответствующие поправки. Расскажем, что будет с апартаментами и стоит ли инвестировать в такую недвижимость.

Зачем апартаментам нужен правовой статус

Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы статус апартаментов не изменился. Юридически они так и остались нежилыми. 

Понятие «апартаменты» не определено ни в одном действующем законе. Поэтому такая недвижимость существенно отличается от квартир. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Действуют повышенные тарифы на свет и воду. Собственники не могут пожаловаться на громких соседей, а за стеной в любой момент может открыться шумный офис.

Правовой статус может сгладить весомые недостатки апартаментов

•  Невозможность прописки. Официально апартаменты не отнесены к категории жилых помещений, поэтому в них нельзя прописаться. То есть, если приехать в Москву и, в надежде на прописку, купить апартаменты подешевле, можно сильно прогадать. Даже на временную регистрацию стоит рассчитывать только в тех объектах, которые входят в состав гостиницы или обслуживаются управляющей компанией.

• Отсутствие инфраструктуры. Застройщики, как правило, не стараются создать удобную социальную инфраструктуру для жителей апартаментов. Не стоит рассчитывать, что рядом окажется парк, парковка или детский сад. Зато наверняка поблизости будет парочка уютных кофеен или кафе с привлекательными ценами на бизнес-ланчи. Станция метро и удобная транспортная развязка.

• Нормы СанПиНа отсутствуют. Отсутствие лоджий и балконов – стандартный недостаток апартаментов. Кроме этого, на них не распространяются нормы СанПин. Получается, что владельцы апартаментов не защищены, например, от постройки в паре метров от окон нового здания. Требований к шумоизоляции тоже нет. Поэтому стены между соседями могут оказаться пригодными для ведения бесед и переговоров. 

• Дорогостоящее содержание. Налоги на апартаменты больше, чем в квартирах. Имущественный налог на квартиру составляет 0,1-0,3% от ее кадастровой стоимости, налог на апартаменты может достигать 2%. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир. Это может нивелировать разницу в налоге, но не всегда. Проверить кадастровую стоимость понравившихся апартаментов можно заранее, чтобы примерно рассчитать расходы на их содержание. Это легко и быстро сделать в режиме онлайн в сервисе ЕГРН.Реестр.

Можно ли заработать на покупке апартаментов

2020 год побил рекорды по спросу на апартаменты, цены на них ощутимо выросли. Например, в Москве только за октябрь 2020 года рост цен на апартаменты составил 7%. Все активно вкладывали свои сбережения в недвижимость, чтобы в дальнейшем заработать на этом.

Апартаменты, действительно, кажутся выгодным вложением и в 2021 году. Продаются они на 20-30% дешевле, чем квартиры в соседнем жилом комплексе, а сдаются по такой же цене. Арендатору не важен статус помещения. Привлекательности добавляет многообразие планировочных решений.

Эксперты отмечают, что на данный момент вкладывать деньги в апартаменты рискованно. Непонятно, какой статус им присвоят.

2021 год решит судьбу апартаментов

Отсутствие социальной инфраструктуры и незащищенность на уровне некоторых законов давно стала проблемой для жителей апартаментов. Попытки придать этим помещениям статус жилых неоднократно предпринимались с 2017 года. Депутаты работали над законопроектами об апартаментах, подавали их на рассмотрение в Госдуму. Попытки не были успешными.

Изменение статуса апартаментов и признание их жилыми, повлечет за собой удорожание.  По оценкам аналитиков, цена на апартаменты вырастет на 10-20%, и почти сравняется с ценами на квартиры. Есть опасения, что рост будет неравномерным, в зависимости от локации объекта и его качественных характеристик.  

Как итог – привлекательность апартаментов для покупателей снизится. Этот сегмент рынка недвижимости потеряет часть потенциальных инвестиций. Владельцы квартир ежемесячно вносят взносы за капитальный ремонт. Жильцы апартаментов освобождены от такой обязанности. Но все может измениться с применением нового статуса.

Закон об апартаментах

Дискуссии о необходимости присвоения статуса апартаментов начались в конце прошлого года. Основные тезисы, которые звучат в контексте закона об апартаментах выглядят так:  

• запретить дальнейшее строительство апартаментов;
• признать уже возведенные объекты жилыми;
• строящиеся апартаменты также признать жилыми и учесть в объеме ввода жилья.

Предполагается, что для признания апартаментов жилыми будет установлен ряд критериев. Возможно, у «жилых-нежилых» помещений в гостиничных объектах, многофункциональных бизнес-центрах и у недавно возведенных зданий под апартаменты больше шансов получить новый статус, чем у помещений в старых переоборудованных зданиях.

Текст: Павлова Александра