Сделка купли-продажи практически всегда связана с рисками: от траты времени из-за ошибок в документах до потери денег и даже квартиры. Причем, неприятные последствия могут ждать, как покупателя, так и продавца. Очень часто обойти подводные камни помогают специалисты. Но не все продавцы хотят прибегать к услугам посредников. Кто-то думает, что справиться сам, но большинство просто не хотят делиться. Как продать квартиру выгодно без третьих лиц и при этом обойтись минимальной тратой нервов, сил и времени? Мы подготовили для вас инструкцию, следуя которой, можно заняться продажей самостоятельно и не потонуть на рынке. 

Оцените квартиру

Как только вы решились на продажу квартиры, первое, что нужно сделать, это оценить ее. Важно не продешевить и в то же время – сильно не завышать стоимость. Поэтому стоит соотнести свои желания и аппетиты с реальным положением на рынке недвижимости. Для этого промониторьте объявления, сайты продаж и изучите цены похожих вариантов. При оценивании своей квартиры не забудьте также учесть ряд факторов: расположение дома, возраст и износ многоквартирника, близость к транспорту и школам, а также наличие детских площадок, парковок и прочей инфраструктуры.

Как только вы определите свою цену, можно смело выставлять объявления: на сайтах, в социальных сетях. Не пренебрегайте и «сарафанным радио».

Подготовьте квартиру

Чтобы выгодно сбыть жилье, а иногда даже чтобы просто продать, нужно квартиру подготовить. Начать можно с модного нынче слова «расхламление». Вывезите лишнее, уберите «личные вещи», избавьтесь от старой и сломанной мебели. В общем, все то, что может испортить «картинку». Если есть какие-то технические недостатки, устраните их: течет кран, продувает окна, не горят лампочки. Лучше всего сделать косметический ремонт.

Если у вас жили квартиранты, на момент продажи жилья стоит прекратить аренду. Как правило, такое жилье не очень привлекает покупателей.

Соберите документы

 К этому этапу стоит отнестись очень ответственно. Из-за того, что на рынке недвижимости, а особенно на «вторичке», распространены мошеннические схемы, покупатели стали более тщательно подходить к покупке жилья. Дабы обезопасить себя, потенциальные будущие владельцы могут попросить любую бумажку. Поэтому, чтобы не сбить их интерес, лучше быть во всеоружии.

• Паспорта всех собственников недвижимости. Желательно, чтобы на руках были и копии, и оригиналы. Если кто-то из владельцев не может присутствовать на сделке, к его паспорту нужно приложить заверенную доверенность.

• Документ основания. Это бумага, на основании которой вы стали собственником квартиры. Если вы купили жилье, тогда это договор купли-продажи или долевого участия. Если недвижимость досталась по наследству, соответственно, должно быть свидетельство, подтверждающее это право. А также документами основания могут быть договор дарения, мены или приватизационный договор.
• Документы о праве собственности. До 2016 года всем, кто приобретал квартиры, выдавалось свидетельство о праве собственности. И оно было бессрочным. После новые владельцы стали получать выписку из ЕГРН, которая также может подтвердить право собственности. Только в отличие от свидетельства старого образца справка из Росреестра имеет срок годности. Как правило, это 30 дней. Поэтому к моменту продажи владельцу нужно иметь на руках актуальную выписку. Для этого нужно ее заказать.

Если воспользоваться сайтом Росреестра, то придется вводить много данных и ждать несколько дней. Чтобы получить справку быстро, лучше зайти на онлайн-сервис ЕГРН.Реестр. Указать адрес или кадастровый номер и в этот же день электронный вариант выписки будет у вас на почте.

Причем заказывать этот документ стоит и владельцам свидетельства о праве собственности старого образца. Поскольку, выписка из ЕГРН, кроме информации о собственниках, содержит еще много данных о квартире: от ее кадастровой стоимости до наличия обременений. Если вам, как продавцу, нечего скрывать и вы предоставите покупателю справку с последними данными, это будет плюсом в вашу сторону, и вы только подогреет интерес к квартире.

• Свидетельство о браке. Этот документ понадобится, если квартира покупалась в браке. Тоже самое касается и свидетельства о разводе.

Важно! Если жилье оформлял на себя один из супругов, но покупали его в браке, то нужно будет письменное согласие второй стороны. Причем оно должно быть нотариально заверено.

Если между мужем и женой заключался брачный договор, он также войдет в пакет документов.

• Разрешение органов опеки. Если одному из собственников жилья нет еще 18, тогда потребуется согласие на продажу от государственных органов.

Важно! Чтобы продать жилье с несовершеннолетними владельцами, нужно предоставить им другую собственную недвижимость. Не хуже по качеству и не меньше по размеру. Все эти моменты будут проверять органы опеки.

Тоже самое касается и прописки малолетних жильцов. По закону их нельзя выписать из квартиры «в никуда», поэтому важно, чтобы на момент продажи дети были зарегистрированы в другом месте. Ко взрослым собственникам нет таких строгих требований, но покупателю больше понравится, когда при покупке квартиры там никто не будет прописан. Поэтому в перечне документов держите справку формы 40.

• Справка формы 40. Она содержит информацию о всех зарегистрированных жильцах. А также тех, кто был прописан ранее. Чтобы развеять опасения покупателей о том, что в их квартиру кто-то может прийти жить, выпишите всех к моменту продажи. А справка станет законным подтверждением этому.
• Справка о вменяемости. Обойти этот документ вряд ли получится. И если у вас его будут спрашивать покупатели, не стоит обижаться и принимать все слишком близко к сердцу. Отнеситесь с пониманием. Сейчас распространены случаи расторжения и отмены сделок из-за невменяемости продавца. Поэтому справки из психологического и наркологического диспансеров обязательно должны быть в вашем пакете документов.
• Документ об отсутствии задолженностей. По закону, долги за ЖКХ остаются за прежним владельцем, но покупатель скорее всего попросит подтвердить отсутствие невыплат для собственного спокойствия. Поэтому важно перед продажей недвижимости исключить все невыплаты и взять справку в управляющей компании. А также приготовьте последние квитанции.

Важно! Задолженности по капитальному ремонту остаются за недвижимостью, а не за конкретным человеком. Поэтому, чтобы не отпугнуть покупателей, закройте все долги и возьмите справку в региональном фонде капитального ремонта.

Если вы не успели погасить все задолженности или не было возможности, тогда можно попросить оплатить покупателя. В счет скидки за квартиру или, например, долги можно будет погасить задатком. Главное, чтобы все эти момент были письменно оформлены в договоре купли-продаже или предварительном договоре.

 Заключите предварительный договор

Когда покупатель принял решение о приобретении вашей квартиры, нужно заключать соглашение о предоплате. Это нужно для того, чтобы закрепить намерения обеих сторон.

В документе обязательно:

• укажите личные данные как продавца, так и покупателя;
• опишите жилье: укажите кадастровый номер, размер, количество комнат, этаж и состояние самой недвижимости;
• пропишите стоимость квартиры, и какая часть будет внесена в качестве предоплаты;
• укажите способ оплаты: наличные, рассрочка или ипотека;
• не забудьте указать, каким образом будет вноситься предоплата: будет это аванс или задаток.

Важно! Нужно понимать, что они различаются между собой. Если сделка не состоится, аванс можно вернуть в любое время. Если заключается договор задатка, тогда в случае отказа покупателя деньги остаются у продавца. Если виноват собственник, тогда он должен вернуть покупателю сумму предоплаты, умноженную на два.  

После того, как вы получите предоплату, обязательно составьте расписку со всеми данными и датой. 

Составьте договор

Как только предоплата внесена, все документы собраны и определена дата сделки, нужно составлять договор купли-продажи.

Как и в предварительном договоре, в этом документе должны быть прописаны следующие данные:

• дата, время и место его подписания;
• личная информация о покупателе и продавце (от имени и фамилии до адреса проживания);
• информация о договоре купли-продажи или свидетельстве о наследовании;
• характеристики жилья (размер, адрес, состояние, кадастровый номер и т.д.);
• информация из выписки из ЕГРН о государственной регистрации жилья;
• данные о других необходимых документах, таких как согласие супругов или разрешение опеки;
• стоимость должна быть прописана точной суммой денег;
• права и обязанности покупателя и продавца;
• порядок расчета;
• ответственность сторон.

Это лишь минимальный перечень необходимых условий, которые должны быть в договоре. В каждом конкретном случае все будет прописываться индивидуально.

Пройдите регистрацию

После того, как договор подписан, право собственности должно перейти к новому владельцу. Для этого ему нужно пройти регистрацию в Росреестре. Подать документы можно в государственный орган напрямую, в этом случае процесс будет завершен в течение семи рабочих дней. Если обратиться в МФЦ, то регистрация может затянуться на девять дней. Можно отправить бумаги через сайт. Для этого у продавца и покупателя должны быть электронные подписи.

Получите деньги

Этот этап нужно обсудить еще при составлении предварительного договора, поскольку сейчас много способов передачи денег от покупателя и продавца. Важно выбрать самый подходящий для обеих сторон.

1. Передача наличными из рук в руки. От этого давно стараются уйти. Прежде всего, из-за мер безопасности. Мало кто хочет разгуливать по улице с огромной суммой денег в кармане. Но если вы все выбрали этот способ, обязательно составьте расписку.
2. Перевод с карты на карту. Конечно, в этом случае не нужно держать деньги в руках. Но за один раз перевести со счета на счет без комиссии не получится.
3. Банковская ячейка. Это сейф, куда будущий собственник в присутствии старого кладет деньги. И как правило, как только квартира переходит в руки покупателя, продавец может забирать всю сумму. В качестве подтверждения может быть выписка из ЕГРН с указанием нового собственника или зарегистрированный договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, то доступ к деньгам возвращается покупателю, и он может спокойно забрать их. Но здесь также придется держать наличные в руках.
4. Аккредитив. Этот способ похож на предыдущий. Единственное отличие, не нужно налички. Покупатель открывает специальный счет, где будут лежать деньги. Как только к нему перейдут все права на квартиру, продавец может получить доступ ко всей сумме.

Продать квартиру без посредников вполне под силу каждому человеку. Главное, учесть все моменты и быть во всеоружии перед дотошными покупателями.

Текст: Ксения Антонова