Можно ли реализовать жилье, находящееся под обременением? Да, можно. Существует, как минимум, четыре законных варианта оформления таких сделок. Расскажем, как продать залоговую квартиру без лишних расходов, самостоятельно и быстро.

Продать квартиру в ипотеке

Причин, по которым собственник желает избавиться от ипотечного жилья, бывает много. Смена места работы, переезд в другой город или страну, рождение детей и необходимость в приобретении квартиры большей площади – все эти ситуации могут случиться с каждым.

От реальных действий в таких случаях людей удерживает мнимое опасение, что они не смогут распорядиться жильем до момента окончательного расчета с банком. Так ли это? Способов продать квартиру, взятую в ипотеку, есть несколько.

Вариант 1. Традиционный

Он подразумевает полное погашение задолженности перед банком. В зависимости от обстоятельств, ликвидировать долг перед кредитным учреждением и снять обременение с продаваемой квартиры можно:

• за счет собственных резервов – если в наличии имеются необходимые средства, ипотеку можно погасить досрочно;
• при отсутствии нужной суммы можно перекредитоваться – попробовать получить потребительский займ в размере долга за жилье перед банком;
• найти покупателя, готового разделить платеж на две части – первую внести на счет банка в погашение долга по ипотеке, а вторую перечислить продавцу после снятия обременения с покупаемого жилья.

Изыскать необходимые резервы из собственного бюджета удается не всегда.

Перекредитование также не считается самым удачным вариантом, ведь процентная ставка по потребительским займам гораздо выше ипотечной. Кроме того, размер долга перед банком может и не покрыться вторым кредитом. Этот вариант подойдет, если осталось погасить небольшую сумму.

Как правило, все хотят продать квартиру в ипотеке, используя для досрочного погашения средства покупателя. В таком варианте есть  свои сложности:

• поиск желающих приобрести квартиру может затянуться. В текущих условиях рынок недвижимости переполнен предложениями, риелторы предлагают множество других, более удобных и менее рискованных вариантов;
• придется понести дополнительные расходы. Потенциальный покупатель захочет минимизировать свои риски – продавцу придется арендовать банковскую ячейку для хранения в ней суммы для расчета, при необходимости привлекать независимых оценщиков или юристов для контроля за сделкой;
• если долг перед банком составляет больше 30-40% от общей стоимости жилья, найти покупателя, готового погасить такую сумму будет трудно.

Кроме того, срок проведения сделки будет несколько растянут, ведь на закрытие ипотечного договора с банком придется потратить некоторое время.

Один из вариантов – продать квартиру не физлицу, а агентству. Если недвижимость относится к быстроликвидной на существующем рынке, оно охотно выдаст аванс в размере 20-30% от стоимости, позволяющий погасить имеющийся долг по ипотеке и снять ограничения на продажу. Минус такого решения – меньшая цена, за которую удастся сбыть жилье. Плюс – быстрота оформления и минимальное взаимодействие с банком.

Вариант 2. Продажа квартиры банку

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Вариант 3. Продажа со сменой заемщика

Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.

При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.

Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.

Вариант 4. Продажа для смены жилья

Случается так, что в процессе выплаты ипотеки у владельца возникает потребность в приобретении большей квартиры. Причиной может быть и улучшение материального состояния и желание перебраться в лучший район, и рождение в семье детей. Как правило, банки охотно идут навстречу заемщику, если он хочет улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади и более дорогое.

В таких случаях клиенту разрешается реализовать имеющуюся квартиру традиционным способом. При этом часть оставшегося долга гасится при продаже, а оставшаяся от продажи сумма вносится в качестве первоначального взноса при заключении последующего ипотечного договора.

Банки не очень охотно соглашаются на такую схему, если жилье приобретается более дешевое и меньшее по площади, ведь, по сути, они теряют часть своей выгоды. Нужно быть готовым к тому, что такую сделку кредитные специалисты будут держать на жестком контроле.

Важно! Новое жилье также находится в залоге у банка до момента полного погашения собственником долга по кредиту.

Для реализации ипотечного жилья лучше привлекать юриста, специализирующегося на договорах с недвижимостью. Это несколько увеличит расходы и снизит прибыль от продажи, но позволит минимизировать риски отказа со стороны банка. Профессиональный контроль за оформлением сделки повысит доверие со стороны потенциального покупателя, сэкономит время и силы владельца, обеспечит легитимность всех совершаемых действий.

Незаконные пути продажи квартиры, находящейся в залоге, могут привести к негативным финансовым и юридическим последствиям. Законодательство прямо запрещает проводить какие-либо сделки с имуществом, на которое наложено обременение.

Исключение составляют ситуации с наследованием, когда кроме владения квартирой к наследнику переходят и обязательства по погашению кредитов и прочих долгов. В таких случаях банки получают официальное уведомление о смене заемщика и не могут отказать ему в перезаключении ипотечного договора.

Все остальные варианты перепродажи залогового жилья будут отнесены к мошенническим, и сделки будут признаны по суду ничтожными. Инициатору может грозить как минимум финансовые санкции, а как максимум уголовное преследование.

Текст: Светлана Курылева