Законом установлено, что граждане могут заключать сделки с недвижкой только при условии их полной дееспособности и адекватности. Если позднее обнаружится, что кто-либо из сторон договора не обладал дееспособностью, то сделку признают недействительной и аннулируют. Объясним, как удостовериться в дееспособности продавца квартиры и не потерять свои деньги.

Кто и почему может ограничить дееспособность

Дееспособным по умолчанию считается каждый человек, которому исполнилось восемнадцать лет. Установить недееспособность гражданина может только судебный орган. Для этого туда обращаются родственники гражданина, органы опеки, психиатрических органы.

Недееспособность бывает нескольких видов:

1. Возрастная недееспособность — до 18 лет и в старости, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных деяний действий и управлять ими. В первом случае человек недееспособен по умолчанию, а во втором признается таковым судом.
2. Недееспособность из-за психических расстройств — потеря возможности адекватно воспринимать реальность и нести ответственность за свои действия.
3. Частичная недееспособность — ограничивает лишь ряд прав и обязанностей.

Чем опасна покупка квартиры у недееспособного

Сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом недействительной. Это значит, что стороны заставят вернуть все в то состояние, что было до сделки. Покупатель передает продавцу квартиру, а продавец возвращает деньги.

Главная проблема в том, что на момент разрыва соглашения у продавца уже может не быть этих денег. Он все равно будет их возвращать, но частями. Бывают ситуации, когда ждать обратно всю сумму приходится несколько лет. При этом неудачливый покупатель остается без дома и средств на новое жилье.

Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры

Органы, регистрирующие сделки с недвижкой, не относят справки, подтверждающие дееспособность сторон, к обязательным документам для заключения договора. Но получить их все равно стоит, чтобы убедиться в безопасности.

Покупатель не имеет права требовать с продавца справки, подтверждающие его адекватность. Продавец может отказаться что-то доказывать и не объяснять причины. Некоторые просто обижаются, что их «считают психами», а другие скрывают реальность. Такое поведение в любом случае вселяет сомнения и заставляет трижды подумать о заключении соглашения.

На практике, дееспособность продавца обычно проверяют:

• В личном общении. Серьезное психологическое расстройство можно заметить и невооруженным взглядом. Для дополнительной уверенности пообщайтесь с родственниками и соседями продавца: они тоже могут подтвердить его вменяемость. Социальные сети тоже способны сообщить многое о личности человека.
• По наличию прав на вождение автомобиля. Если продавец ездит на машине, это значит, что он недавно проходил медкомиссию, которая не заметила в нем ничего ненормального.
• При заключении сделки с помощью нотариуса. Он по закону обязан убедиться в дееспособности сторон и том, что они обе понимают смысл и последствия сделки. Нотариус не психиатр, он оценивает адекватность на глаз, но в суде он поддержит покупателя и выступит официальным свидетелем на его стороне.

На заключение сделки можно дополнительно пригласить психиатра, который проведет осмотр продавца и составит заключение о его психическом состоянии.

Если же продавец согласился предоставить документы, проверьте справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Но это не даст 100% гарантии по трем причинам:

• справки из медучреждений несложно подделать. Если вы получили справку, дополнительно обратитесь к нотариусу, который проверит ее подлинность;
• учет в одном из диспансеров не свидетельствует о точной недееспособности продавца, ведь только суд может признать его таковым;
• человек может не состоять на учете на момент запроса справки, но стать недееспособным в период сделки.

Достоверную информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства продавца. Именно их суд информирует о новых недееспособных в первую очередь, чтобы за ними установили присмотр. Но получить от них информацию не так просто, если вы не фантастически обаятельны и не имеете корочки сотрудника МВД.

Проверяйте продавца, но не забывайте изучить и юридическую чистоту недвижимости. Базовый документ, в котором найдется основная информация — выписка из ЕГРН. Ее можно в сжатые сроки получить в сервисе ЕГРН.Реестр.

Текст: Елизавета Кобрина