Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается вторичного жилья. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг. Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание, читайте в нашем материале.

Первое, о что вы должны сделать при осмотре квартиры, попросить продавца предоставить документы. Этим можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку. Какие документы будут нужны?  

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Начать лучше с паспорта: заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру.  Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, а на деле он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали справку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости.  

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки квартиры. Поэтому выписку из ЕГРН можно заказать покупателю самостоятельно, еще даже до просмотра квартиры. Для этого вам нужно только знать кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и в этот же день получите электронный документ с актуальными данными и заверенной электронной подписью Росреестра. 

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:  

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец.С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого;
• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
• об обременениях. Это также немаловажный фактор. Может быть за квартиру еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Тогда могут возникнуть сложности со сделкой, поскольку для того, чтобы продать залоговую квартиру, необходимо согласие финансовой организации. А если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, поверять их стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или право наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.  

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон. 

Справка формы 40. Это документ, в котором указано, кто живет в этой квартире, кто там прописан. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам.  

Справка об отсутствии долгов. Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.  

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.  
• Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.  
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Текст: Ксения Антонова