Как выбрать квартиру: проверить коммуникации, документацию, возможность перепланировки

Как правильно выбрать квартиру – проводим осмотр со знанием дела. Проверяем техническое состояние и документацию. Прикидываем, можно ли будет провести перепланировку.

Как провести полноценный осмотр квартиры

Правильно проведенный осмотр квартиры состоит из 3 этапов:

1. Проверка технического состояния (стены и коммуникации).
2. Наличие и актуальность технической документации.
3. Оценка возможности последующей перепланировки.

Как проверить состояние стен, пола, потолка

• Покупатели квартир не всегда обращают внимание на состояние стяжки пола, ровные углы и вертикальность стен, а зря: во время ремонта выравнивание поверхностей может обойтись в приличную сумму.  
• Проверить геометрию помещений в квартире несложно, достаточно запастись обыкновенной рулеткой и строительным уровнем. Меряем рулеткой расстояние между стенами у потолка и возле пола – получаем вертикальный уклон; меряем то же расстояние возле входа и в районе окна – получаем горизонтальное отклонение стен.  
• Точно так же меряем расстояние от пола до потолка в разных точках квартиры – узнаем, насколько выдержано расстояние между полом и потолком. Прикладываем уровень к поверхностям и получаем представление о соответствии вертикальности и горизонтальности. Обращаем внимание на укладку плит перекрытия.  
• «Гуляющие» стены означают будущие проблемы с ремонтом и навешиванием, к примеру, кухонного гарнитура.

Как проверить работу вентиляции

Как минимум, в ванной и кухне должна быть исправная естественная вентиляция. Подносим открытый огонь (спичка, свеча, зажигалка) к вентиляционной решетке и проверяем, есть ли заметное отклонение пламени в сторону вентиляционного стояка. Если на кухне стоит вытяжка, на момент проверки ее нужно выключить.  

Если хорошей тяги нет – ищем плесень по углам квартиры и в ванной. Свежий косметический ремонт может временно скрыть эту проблему, но тут уже можно поговорить с владельцем «с пристрастием» и выяснить истину.

Как проверить электропроводку

Без специального оборудования и знаний полноценно проверить состояние сетей не выйдет, но можно оценить их функциональность:

• Проверить работу сети под нагрузкой. Включить в сеть одновременно все электроприборы, зажечь свет – розетки и выключатели не должны нагреваться, предохранители не должны срабатывать.
• Проверить исправность всех розеток (любым приборчиком, годится даже зарядка от телефона) и осмотреть их – нет ли оплавленных или покрытых копотью.
• Если розеток очень мало и подключение приборов идет через тройники и удлинители, вероятнее всего, вам придется в дальнейшем менять схему проводки. Лучше до покупки квартиры пригласить электрика и сделать диагностику электросети.

Как проверить коммуникации

Разумеется, нужно открыть все краны и обратить внимание на силу напора воды и температуру. Обратите внимание на запах в ванной и туалете. Гнилые трубы пахнут специфически, а их замена может недешево обойтись.  

Для проверки канализации не поленитесь набрать ведро воды и вылить его по очереди в унитаз, раковину, ванну. Если вода не уходит моментально с образованием воронки – вы нашли болевую точку в этой квартире. Причем болит по-разному в новостройке и во вторичке.  

В старой квартире канализация может быть изношена, забита, иметь протечки. В новостройке, случается, строители сливают в канализацию остатки строительных смесей. В результате трубы или даже колено водяного замка унитаза могут быть забиты не грязью, а затвердевшим бетоном.  

Особое внимание – счетчикам, включая газовый. Проверьте пломбировку и попросите у хозяина акты поверки.

Как проверить техническую документацию

Вообще, с этого пункта надо начинать осмотр. Необходимо получить свежую выписку из Росреестра и проверить два основных момента:

1. Статус помещения – жилое. В выписке статус отражается в строке «Назначение» раздела 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости».
2. Отсутствие неузаконенных перепланировок. Предварительно поинтересуйтесь у продавца, подавал ли он в Росреестр заявление на регистрацию перепланировки квартиры. Если да, то в выписке из ЕГРН будет план квартиры в актуальном состоянии. Останется только сверить фактическую планировку с данными выписки.

Получить выписку по квартире может любой человек на сайте ЕГРН.Реестр, указав лишь адрес. Выписка будет сформирована из государственной базы Росреестра и заверена ЭЦП.  

Если владелец предлагает посмотреть технический или кадастровый паспорт квартиры, все равно потребуется получить выписку из ЕГРН – технические данные после прохождения госрегистрации вносятся в базу Росреестра, которая содержит самую актуальную информацию.  

Как оценить возможность будущей перепланировки при выборе квартиры

Покупать квартиру под будущую перепланировку можно только после консультации со специалистом-строителем. Однако предварительно сориентироваться в принципиальной пригодности квартиры к возможным конструктивным изменениям можно уже при первичном осмотре.  

Нужно понять, как расположены несущие стены в квартире – в таких стенах сложно согласовать не только снос, но и частичное удаление, и даже штробление каналов. Может потребоваться возведение опорных конструкций, а это довольно дорого. Поэтому лучше сразу представить себе, какие стены придется убирать или переносить, и постараться выяснить, не несущие ли они.

Для этого есть несколько способов:

1. Изучить документацию. План квартиры в той же выписке из ЕГРН дает представление о капитальных стенах – обычно несущие стены более толстые, выделены штриховкой или жирностью линий.
2. Замер толщины. Несущие стены имеют большую толщину по сравнению с перегородками, стандартная толщина перегородок (за вычетом слоя штукатурки) составляет:

• в кирпичных домах – 80-120 мм,
• в панельных домах – до 120 мм,
• в монолитных домах – до 200 мм.

3. Проанализировать общие характеристики (тип) дома и квартиры.

• Очень плохо поддаются перепланировке панельные дома (в том числе брежневки и улучшенки), потому что все панели являются несущими. Безнаказанно можно разве что снести перегородку в санузле.
• Кирпичные хрущевки обычно имеют внутри квартиры лишь перегородки, плиты перекрытия лежат на внешних стенах здания и межквартирных стенах.
• Монолитные дома часто строятся с открытым пространством, когда несущими являются внешние стены и колонны. В таких домах толщина стен не позволит однозначно понять, несущая стена или нет. В этом случае потребуется изучить план.
• Сталинки – дома постройки 50-х годов имеют деревянные перекрытия, что само по себе может исключить перепланировку. Позднее стали возводиться дома с железобетонными перекрытиями.
• Студии, евродвушки и прочие квартиры с особенностями планировки – возможности изменений зависят от типа дома.

Текст: Наталья Петракова