-
7837
Квартира в рассрочку
Для большинства потенциальных покупателей покупка квартиры в рассрочку напрямую ассоциируются с ипотечным кредитом, но это далеко не всегда так. Помимо ипотеки, есть и другие способы купить жилье с последующей оплатой. Рассмотрим варианты, процедуру и важные моменты, как купить квартиру в рассрочку.
Что означает рассрочка квартиры
Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.
При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.
Преимущества приобретения жилья в рассрочку
- Для оформления договора между продавцом и покупателем требуется гораздо меньше документов. Проще сама процедура заключения договора.
- Стоимость квартиры, указанная в договоре фиксированная.
- Процентные ставки по ипотечному кредиту повышают итоговую стоимость недвижимости иногда в несколько раз.
- При покупке квартиры в рассрочку размер комиссионных значительно ниже. Более того, некоторые застройщики и владельцы жилья предлагают беспроцентное погашение остатка стоимости.
Процедура оформления рассрочки недвижимости максимально упрощена. Для заключения договора между продавцом и покупателем квартиры не требуется дополнительное страхование риска, которые используется банками. Не надо искать поручителей, вносить залог, платить лишние страховки. Обычно достаточно иметь паспорт и деньги на первоначальный взнос. Заключая договор приобретения жилья в рассрочку, покупатель просто получает право на оплату остаточной стоимости квартиры частями.
Виды платежей по рассрочке квартиры
Существует два вида платежей по рассрочке недвижимости с начислением дополнительной комиссии и без нее:
- Беспроцентная рассрочка – это схема выплаты суммы долга по факту. Остаток долга после начального взноса за жилье просто разбивается на части и выплачивается без дополнительных начислений. График платежей составляется по договоренности – ежемесячно или ежеквартально. Такие условия предлагают застройщики или частные продавцы при продаже жилья эконом-класса или при краткосрочном договоре на срок до 6 месяцев.
- Процентная рассрочка – вариант длительного погашения остатка по долгу при покупке жилья, при котором на остаток суммы начисляется комиссия. Размер процентной ставки в среднем составляет до 12% годовых, у большинства застройщиков ставки варьируются в пределах 2-5%.
Важным различием между ипотечным кредитом и рассрочкой является срок договора. Ипотека оформляется на длительный срок до 25 лет, договор купли-продажи с рассрочкой заключается на срок от 6 месяцев до 3 лет, максимум – 5 лет. Однако эти условия определяются требованиями застройщика или договоренностью с продавцом жилья.
Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку
Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:
- Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
- Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.
При покупке квартиры в рассрочку в новостройке есть два вида оформления сделки – договор долевого строительства или договор купли продажи. Важно, чтобы были учтены требования законодательства:
- Нельзя заключать договор долевого участия, когда дом уже сдан в эксплуатацию. В таком случае застройщик имеет право предложить оформить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой.
- Незаконно заключать договора купли-продажи, если строительство объекта еще не начато.
- При заключении договора долевого участия застройщик обязан предоставить покупателю учредительные документы организации – свидетельство из ЕГРЮЛ, отчет хозяйственно-финансовой деятельности, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (закон № 214-ФЗ).
Если жилье в рассрочку приобретается на вторичном рынке у собственника, есть только один вариант оформления сделки – договор купли-продажи.
Как купить в рассрочку квартиру у застройщика
У многих строительных компаний предусмотрен собственный порядок покупки квартиры в рассрочку в новостройках. Это могут быть как завершенные и сданные в эксплуатацию дома, так и объекты, находящиеся на стадии строительства. При изучении условий покупателю необходимо обратить внимание на ряд значимых нюансов:
- есть ли в договоре рассрочки жилья дополнительные условия – пени, штрафы, неустойки;
- каковы условия перехода квартиры в собственность – сразу после заключения сделки и внесения первого взноса или после выплаты всей суммы;
- предусмотрена ли возможность досрочного погашения задолженности;
- размер первого платежа, возможность использования материнского капитала;
- каковы условия внесения платежей по рассрочке – график и сумма каждого платежа;
- когда установлен срок ввода объекта в эксплуатацию – для новостроек на стадии строительства;
- есть ли возможность перезаключения договора с другим покупателем – на случай, если не получится выплачивать рассрочку;
- каковы условия расторжения договора – предоставляется ли хотя бы частичное погашения выплаченной суммы покупателю.
Как купить квартиру в рассрочку от застройщика
Порядок покупки квартиры в рассрочку от застройщика выстраивается по стандартной схеме:
- Сначала нужно изучить рынок предложений. В большинстве городов есть новостройки и целые жилые комплексы, находящиеся на стадии завершения строительства или уже сданные в эксплуатацию.
- Прежде чем обращаться непосредственно в компанию-застройщика, стоит внимательно изучить историю организации. Важно обратить внимание на стаж, репутацию компании, количество и виды объектов, уже сданных в эксплуатацию.
- После выбора конкретного жилого объекта нужно обратиться в компанию к менеджеру по продажам. Специалист предоставляет информацию об условиях рассрочки и дает форму договора для изучения.
- Условия договора независимо от вида – ДДУ или купли-продажи, важно досконально изучить. Для исключения подводных камней лучше проконсультироваться независимым юристом.
- При заключении ДДУ менеджер должен предоставить учредительные документы организации. Сделка будет легальной, если компания соответствует требованиям – есть разрешение на строительство, уставной капитал компании от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей (чем крупнее объект, тем выше сумма).
- Если все условия устраивают, заключается сделка и вносится первый взнос. И дальше выплачиваются платежи по установленному договором графику.
Важный момент – право собственности на квартиру, купленную в недостроенной новостройке по договору долевого участия, наступает только после регистрации в ЕГРН, а это возможно только после сдачи объекта в эксплуатацию. До этого момента единственным правовым документом покупателя является ДДУ.
Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке
При покупке жилья в рассрочку на вторичном рынке схема немного другая. В этом случае важно удостовериться в том, что владелец недвижимости действительно обладает правом на распоряжение квартиры. Перед тем, как заключить сделку, необходимо проверить документы продавца. Чтобы не оказаться жертвой мошенничества, перед покупкой стоит проверить такие документы.
- Паспорт владельца жилья. Мошенники нередко используют недействительные паспорта.
- Доказательство регистрации квартиры в Росреестре, таковым является выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость. Право на собственность дают договор купли-продажи, ренты или передачи (приватизации), договор дарения или долевого участия, свидетельство о праве наследования.
- Документ о семейном статусе продавца. Важно учитывать, что при продаже жилья семейный продавец обязан оформить согласие второго супруга на продажу квартиры.
- Коммунальные счета. Проверка счетов – мера предосторожности. Если есть долги, после оформления сделки выплачивать их придется уже новому владельцу.
- Справка из психоневрологического диспансера. Этот документ также относится к профилактическим мерам. Если продавец будет признан недееспособным по причине психического заболевания или наркологической зависимости, сделка может быть признана недействительной.
Заключение договора купли-продажи квартиры в рассрочку проводится по стандартной схеме. Немного отличается только форма документа. В нем обязательно указывается какой процент стоимости от жилья выплачивается сразу, на какой срок дается рассрочка и какую сумму покупатель обязуется выплачивать ежемесячно. Как и в случае с покупкой квартиры в рассрочку от застройщика, в договоре устанавливается график платежей и условия перехода прав собственности – сразу или после выплаты всей суммы.
Текст: Ирина Маслюковская