Квартира в рассрочку

Для большинства потенциальных покупателей покупка квартиры в рассрочку напрямую ассоциируются с ипотечным кредитом, но это далеко не всегда так. Помимо ипотеки, есть и другие способы купить жилье с последующей оплатой. Рассмотрим варианты, процедуру и важные моменты, как купить квартиру в рассрочку.

Что означает рассрочка квартиры

Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.

При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.

Преимущества приобретения жилья в рассрочку

1. Для оформления договора между продавцом и покупателем требуется гораздо меньше документов. Проще сама процедура заключения договора.
2. Стоимость квартиры, указанная в договоре фиксированная.
3. Процентные ставки по ипотечному кредиту повышают итоговую стоимость недвижимости иногда в несколько раз.
4. При покупке квартиры в рассрочку размер комиссионных значительно ниже. Более того, некоторые застройщики и владельцы жилья предлагают беспроцентное погашение остатка стоимости.

Процедура оформления рассрочки недвижимости максимально упрощена. Для заключения договора между продавцом и покупателем квартиры не требуется дополнительное страхование риска, которые используется банками. Не надо искать поручителей, вносить залог, платить лишние страховки. Обычно достаточно иметь паспорт и деньги на первоначальный взнос. Заключая договор приобретения жилья в рассрочку, покупатель просто получает право на оплату остаточной стоимости квартиры частями.

Виды платежей по рассрочке квартиры

Существует два вида платежей по рассрочке недвижимости с начислением дополнительной комиссии и без нее:

1. Беспроцентная рассрочка – это схема выплаты суммы долга по факту. Остаток долга после начального взноса за жилье просто разбивается на части и выплачивается без дополнительных начислений. График платежей составляется по договоренности – ежемесячно или ежеквартально. Такие условия предлагают застройщики или частные продавцы при продаже жилья эконом-класса или при краткосрочном договоре на срок до 6 месяцев.
2. Процентная рассрочка – вариант длительного погашения остатка по долгу при покупке жилья, при котором на остаток суммы начисляется комиссия. Размер процентной ставки в среднем составляет до 12% годовых, у большинства застройщиков ставки варьируются в пределах 2-5%.

Важным различием между ипотечным кредитом и рассрочкой является срок договора. Ипотека оформляется на длительный срок до 25 лет, договор купли-продажи с рассрочкой заключается на срок от 6 месяцев до 3 лет, максимум – 5 лет. Однако эти условия определяются требованиями застройщика или договоренностью с продавцом жилья.

Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку

Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:

1. Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
2. Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.

При покупке квартиры в рассрочку в новостройке есть два вида оформления сделки – договор долевого строительства или договор купли продажи. Важно, чтобы были учтены требования законодательства:

1. Нельзя заключать договор долевого участия, когда дом уже сдан в эксплуатацию. В таком случае застройщик имеет право предложить оформить предварительный договор купли-продажи с рассрочкой.
2. Незаконно заключать договора купли-продажи, если строительство объекта еще не начато.
3. При заключении договора долевого участия застройщик обязан предоставить покупателю учредительные документы организации – свидетельство из ЕГРЮЛ, отчет хозяйственно-финансовой деятельности, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (закон № 214-ФЗ).

Если жилье в рассрочку приобретается на вторичном рынке у собственника, есть только один вариант оформления сделки – договор купли-продажи.

Как купить в рассрочку квартиру у застройщика

У многих строительных компаний предусмотрен собственный порядок покупки квартиры в рассрочку в новостройках. Это могут быть как завершенные и сданные в эксплуатацию дома, так и объекты, находящиеся на стадии строительства. При изучении условий покупателю необходимо обратить внимание на ряд значимых нюансов:

• есть ли в договоре рассрочки жилья дополнительные условия – пени, штрафы, неустойки;
• каковы условия перехода квартиры в собственность – сразу после заключения сделки и внесения первого взноса или после выплаты всей суммы;
• предусмотрена ли возможность досрочного погашения задолженности;
• размер первого платежа, возможность использования материнского капитала;
• каковы условия внесения платежей по рассрочке – график и сумма каждого платежа;
• когда установлен срок ввода объекта в эксплуатацию – для новостроек на стадии строительства;
• есть ли возможность перезаключения договора с другим покупателем – на случай, если не получится выплачивать рассрочку;
• каковы условия расторжения договора – предоставляется ли хотя бы частичное погашения выплаченной суммы покупателю.

Как купить квартиру в рассрочку от застройщика

Порядок покупки квартиры в рассрочку от застройщика выстраивается по стандартной схеме:

1. Сначала нужно изучить рынок предложений. В большинстве городов есть новостройки и целые жилые комплексы, находящиеся на стадии завершения строительства или уже сданные в эксплуатацию.
2. Прежде чем обращаться непосредственно в компанию-застройщика, стоит внимательно изучить историю организации. Важно обратить внимание на стаж, репутацию компании, количество и виды объектов, уже сданных в эксплуатацию.
3. После выбора конкретного жилого объекта нужно обратиться в компанию к менеджеру по продажам. Специалист предоставляет информацию об условиях рассрочки и дает форму договора для изучения.
4. Условия договора независимо от вида – ДДУ или купли-продажи, важно досконально изучить. Для исключения подводных камней лучше проконсультироваться независимым юристом.
5. При заключении ДДУ менеджер должен предоставить учредительные документы организации. Сделка будет легальной, если компания соответствует требованиям – есть разрешение на строительство, уставной капитал компании от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей (чем крупнее объект, тем выше сумма).
6. Если все условия устраивают, заключается сделка и вносится первый взнос. И дальше выплачиваются платежи по установленному договором графику.

Важный момент – право собственности на квартиру, купленную в недостроенной новостройке по договору долевого участия, наступает только после регистрации в ЕГРН, а это возможно только после сдачи объекта в эксплуатацию.  До этого момента единственным правовым документом покупателя является ДДУ.

Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке

При покупке жилья в рассрочку на вторичном рынке схема немного другая. В этом случае важно удостовериться в том, что владелец недвижимости действительно обладает правом на распоряжение квартиры. Перед тем, как заключить сделку, необходимо проверить документы продавца. Чтобы не оказаться жертвой мошенничества, перед покупкой стоит проверить такие документы.

1. Паспорт владельца жилья. Мошенники нередко используют недействительные паспорта.
2. Доказательство регистрации квартиры в Росреестре, таковым является выписка из ЕГРН.
3. Правоустанавливающий документ на недвижимость. Право на собственность дают договор купли-продажи, ренты или передачи (приватизации), договор дарения или долевого участия, свидетельство о праве наследования.
4. Документ о семейном статусе продавца. Важно учитывать, что при продаже жилья семейный продавец обязан оформить согласие второго супруга на продажу квартиры.
5. Коммунальные счета. Проверка счетов – мера предосторожности. Если есть долги, после оформления сделки выплачивать их придется уже новому владельцу.
6. Справка из психоневрологического диспансера. Этот документ также относится к профилактическим мерам. Если продавец будет признан недееспособным по причине психического заболевания или наркологической зависимости, сделка может быть признана недействительной.

Заключение договора купли-продажи квартиры в рассрочку проводится по стандартной схеме. Немного отличается только форма документа. В нем обязательно указывается какой процент стоимости от жилья выплачивается сразу, на какой срок дается рассрочка и какую сумму покупатель обязуется выплачивать ежемесячно. Как и в случае с покупкой квартиры в рассрочку от застройщика, в договоре устанавливается график платежей и условия перехода прав собственности – сразу или после выплаты всей суммы.

 Текст: Ирина Маслюковская