Покупка земельного участка за городом: для строительства дачи или жилого дома

Перед тем, как построить дачу или полноценный загородный дом, нужно купить для него земельный участок. Уже на этом этапе появляется множество сложностей: как выбрать тип участка, что на нем построить, как оформить покупку. Ответим на эти вопросы в статье.

ИЖС, СНТ, ОНТ, ЛПХ — что за типы участков и какой выбрать

По Земельному кодексу участки делятся на несколько типов. Не на всех можно построить жилой дом, иногда разрешается только дача. А есть участки, пригодные только для разведения огорода и занятий фермерством. Разберемся, какой тип и для каких целей подходит.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Это самые популярные и дорогие земли, именно на них разрешается возведение жилых домов в пределах трех этажей или 20 метров высоты. Участки для ИЖС всегда находятся в границах городов, поселков, деревень и других населенных пунктов. Их покупают, чтобы построить дом для жизни круглый год — с фундаментом, несущими стенами, забором, водой, газом и пр.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Такие участки делятся на два типа – располагающиеся в населенных пунктах и за их пределами. Первые называются приусадебными, вторые – полевыми. На полевых участках можно только разводить огород и выращивать сельхозкультуры. Строить любые объекты на нем не разрешат.

На приусадебных участках можно выращивать сельхозкультуры и строить жилые дома, сараи, бани, но только после согласования. Обычно их покупают не для постоянного жилья, а для разведения животных или выращивания овощей, ягод, злаков.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

Это объединение участков для отдыха и земледелия для собственных нужд. Их располагают на землях с хорошей и плодородной почвой. Чаще всего участки СНТ оказываются за границами населенных пунктов. Такие участки подходят тем, кто планирует заниматься садоводством и огородничеством или в будущем построить дом, дачу. Если постройка будет отвечать всем требованиям к жилому дому, то ее можно будет оформить как место постоянной регистрации. При этом цена таких участков значительно ниже, чем под ИЖС.

Консультант-аналитик С. Бондарева добавляет: дополнительно хочу обратить ваше внимание на то, что объекты капстроительства на садовых участках разрешено строить, только если участки входят в специальные территориальные зоны. В их отношении должен быть утвержден градостроительный регламент, разрешающий строительство. 

Огородное некоммерческое товарищество (ОНТ)

На этих землях разрешено выращивать различные культуры. Построить дом и получить прописку на огородном участке нельзя. Однако строительство хозяйственных построек разрешено. Это могут быть погреба, теплицы, бани, сараи и пр.

Консультант-аналитик С. Бондарева рассказывает: По закону № 217-ФЗ дом, который используется не постоянно, а в зависимости от сезона, и характеризуется временным пребыванием в нем жителей, является садовым или дачным. Нежилые постройки, расположенные на участках в садоводческих товариществах, автоматически классифицируются как садовые дома, если их зарегистрировали в ЕГРН до 01.01.2019. Чтобы переквалифицировать садовый дом в жилой и получить возможность прописки, надо обратиться в местную администрацию. Для этого вам понадобится соответствующее заявление и заключение от специалистов из СРО о том, что дом прошел проверку технического состояния и соответствует требованиям к жилому.

Итак, выбор типа участка зависит от целей, для которых вы его приобретаете. Планируете построить на участке дом для постоянного проживания, тогда вам однозначно подойдет ИЖС. Он будет стоить дороже, но и продать вы его сможете за аналогичную сумму. СНТ от этого варианта невыгодно отличается тем, что ответственность за содержание коммуникаций, дорог и инфраструктуры ляжет на вас и соседей, а не на администрацию. Участки типа ОНТ приобретать для возведения капитальных строений нельзя, но можно построить бытовку, если ваша основная цель – садоводство и огородничество.

Как проверить юридическую чистоту участка

Перед покупкой земельного участка для строительства загородной недвижимости также нужно проверить его юридическую чистоту: наличие залогов, арестов, проведенное межевание, количество собственников и их данные. Если вы выбираете участок без помощи риэлторов, рекомендуем заняться проверкой самостоятельно. 

1. Кадастровая карта. Чтобы ею воспользоваться, понадобится точный адрес участка или его кадастровый номер. Если участка на карте нет, он не размежеван, то есть его границы не определены. Это может в будущем вылиться в споры с соседями и администрацией, а затраты придется нести уже за свой счет. Кроме того, на карте вы узнаете кадастровую стоимость, точную площадь, вид разрешенного использования и данные о соседних участках.
2. Генеральный план муниципального образования. Найдите его на официальном сайте муниципалитета или районной администрации. Из плана можно узнать о предстоящих строительствах дорог, размещении охранных зон, заповедных территорий и пр.
3. Отчет на базе выписки из ЕГРН. По отчету можно проверить личность текущего собственника и сверить ее с продавцом. Также вы увидите дату регистрации и прекращения прав и сможете оценить, как часто участок переходит из рук в руки. Самое важное — наличие сведений о залоге, аресте, запрете на перерегистрацию. Далее запросите у продавца документы, которые являются основанием перехода участка к нему в собственность. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, постановление суда и пр. Садовая книжка таким документом не является, поэтому при наличии только этого документа от покупки лучше отказаться.

Оформление земли и права собственности на нее

После проверки участка можно переходить к сделке. Для этого покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и составляют акт приема-передачи. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на землю, вместе обратитесь в Росреестр. Это можно сделать лично, через МФЦ, по почте или онлайн.

Кроме договора на землю, при обращении потребуется квитанция об уплате госпошлины 2 000 рублей и следующие документы:

• Заявление о переходе права собственности;
• Документы, подтверждающие право собственности продавца;
• Паспорта продавца и покупателя;
• Нотариально-заверенное согласие супруга продавца, при оформлении в совместную собственность;
• Доверенность на представителя.

После получения всех документов Росреестр зарегистрирует за вами право собственности. В среднем это занимает 7-9 дней, но точный срок зависит от способа обращения. Подтверждением успешного завершения процедуры станет выписка из ЕГРН, которую вам выдадут в бумажной или электронной форме.

Автор: Елизавета Кобрина