Приемка квартиры в новостройке — как проходит и на что обратить внимание

Квартира в новостройке должна соответствовать проектной документации, техническим регламентам и условиям договора. Прежде чем принять ее у застройщика, нужно тщательно осмотреть все помещения, проверить инженерные коммуникации и качество отделки. Это избавит вас от дополнительных проблем и незапланированных расходов на ремонт. Расскажем, как правильно оформлять с застройщиком акт приемки-сдачи квартиры, на что обращать внимание при осмотре жилья.

Как принимать квартиру — сроки, документы и права дольщика/покупателя

В большинстве случаев квартиры в новостройках покупают еще на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ). В плане требований к застройщику он дает дольщику больше прав, чем обычному покупателю. Объясним, как происходит приемка квартиры по ДДУ и в чем ее отличие от обычной купли-продажи.

1. Сроки. После окончания всех работ застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В течение 2-4 недель он должен сообщить дольщику о начале приемки (ч. 4 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). У дольщика есть 7 дней, чтобы принять квартиру или отказаться от этой процедуры. Если не дать ответ в течение 2 месяцев, застройщик в одностороннем порядке оформит документы о передаче недвижимости. То есть, дольщик не сможет предъявить претензии по тем недостаткам, которые будут на тот момент в квартире.

2. Документы. У застройщика обязательно должны быть:

• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• проектная документация;
• паспорта на приборы учета;
• план квартиры, заверенный БТИ.

Дольщику на момент приемки нужны паспорт и договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями.

Если приемку осуществляют представители сторон, у них должны быть нотариальные доверенности на совершение соответствующих действий.

Приемку квартиры оформляют передаточным актом. Его составляют в двух экземплярах, на каждом из которых должны быть подписи дольщика, застройщика или их представителей. Подписать акт — значит согласиться с тем, в каком состоянии застройщик передает квартиру.

Важно! Строгой формы передаточного акта нет. Но в нем обязательно указывают реквизиты сторон, окончательную стоимость, почтовый адрес квартиры и ее площадь по заключению БТИ.

Все дефекты и неисправности, обнаруженные во время осмотра квартиры, фиксируют в смотровом листе. Там же указывают разумный срок, в который застройщик должен их устранить.

3. Права дольщика/покупателя. Дольщик имеет право:

• осматривать квартиру столько, сколько нужно — хоть 2-3 часа, хоть целый день;
• приглашать специалиста по приемке объектов недвижимости — он проверит всю документацию и поможет обнаружить недостатки там, где их не заметит человек без специальных знаний;
• не подписывать передаточный акт, если обнаружит недостатки в принимаемой квартире;
• требовать от застройщика устранения недостатков, компенсацию за их устранение с привлечением другой фирмы, частичного возврата уплаченных за квартиру средств;
• обращаться за защитой своих прав в суд;
• предъявлять к застройщику претензии за дефекты, выявленные в течение 5 лет после приемки (гарантийный срок);
• расторгнуть договор долевого участия при обнаружении существенных недостатков и невозможности их устранения.

Важно! По договору купли-продажи нельзя требовать устранения недостатков, снижения цены или компенсации расходов на устранение дефектов. Покупатель принимает решение на основании того, что видит. Если его что-то не устраивает, он может искать другой вариант.

На что обращать внимание при приемке квартиры

В процессе приемки квартиры в новостройке не бывает мелочей. Осмотреть нужно все — от отделки в подъезде до розеток в квартире.

1. Подъезд

Становясь владельцем квартиры, вы становитесь и долевым собственником общедомового имущества. Поэтому важно проверить, чтобы в подъезде работал лифт, была выполнена качественная отделка, работало освещение.

2. Двери и окна

Качественные, правильно установленные двери и окна:

• не имеют дефектов в виде сколов, трещин и царапин;
• открываются и закрываются беспрепятственно, не заедают и не скрипят;
• плотно примыкают к раме, обеспечивая тепло- и шумоизоляцию.

Чтобы проверить герметичность конструкции, нужно зажать лист бумаги между створкой и рамой. Он не должен выпадать или легко выниматься.

3. Стены, пол и потолок

Должны быть ровными, без признаков сырости, отклонений по горизонтали и вертикали, пустот и трещин.

Чтобы проверить, все ли в порядке со стенами, полом и потолком, на приемку стоит принести строительный уровень и отвес.

4. Система вентиляции

Вентиляционные отверстия обязательно должны быть на кухне, в ванной комнате и туалете.

Проверить тягу в них можно двумя способами:

• приложить лист бумаги — он должен прилипнуть;
• поднести зажженную спичку или зажигалку — пламя должно отклониться в сторону вентиляционного отверстия.

Все манипуляции выполняют при закрытой двери и открытом окне.

5. Электрика

Для проверки электрики нужно:

• включить подачу электричества в распределительном щитке;
• в каждой комнате вкрутить лампочки в светильники, несколько раз включить и выключить свет;
• в каждой комнате проверить надежность крепления розеток и их работоспособность — подключить любой электроприбор, хотя бы зарядное устройство от телефона.

Напряжение в сети можно проверить вольтметром.

6. Система водоснабжения, канализации и отопления

Вода должна подаваться без проблем, а все запорные элементы — быть на местах и функционировать. Недопустимо наличие протечек и ржавчины на трубах.

Если приемка проходит в теплое время года, проверить работу систему отопления не удастся. Это нужно отметить в передаточном акте. Однако осмотреть радиаторы необходимо — на них не должно быть облупившейся краски и каких-либо потеков.

Принимать или не принимать квартиру с незначительными дефектами — личное дело каждого. Если заехать нужно срочно и вы готовы самостоятельно устранить все недоработки, можно подписать передаточный акт. Если же недостатки существенные, сначала стоит добиться их устранения. После подписания акта сделать это будет сложнее.

Текст: Елизавета Кобрина