Трейд ин квартиры

Сделка trade in обычно обходится клиенту на 10-15% дороже, чем обычная покупка жилья, но в последние годы становится все более популярной. Почему так происходит и что такое трейд ин квартиры на самом деле?  

Что такое трейд ин квартиры

Услуга обмена квартиры в трейд ин широко предлагается на рынке недвижимости, однако отсутствует само определение понятия. Причина такой неопределенности кроется в том, что trade in является исключительно маркетинговым термином и служит для привлечения внимания клиентов.

Общий смысл трейд ин недвижимости заключается в обмене старого жилья на новое. Юридически и организационно он представляет собой совокупность нескольких сделок, ни одна из которых не оформляется договором мены. Причем каждое агентство недвижимости и каждый застройщик вкладывают в понятие trade in свой собственный смысл и наполнение.

Сам термин существует в сфере операций с недвижимостью в России более 10 лет, и на рынке трейд ин квартир Москва является первопроходцем. До сих пор в столице предлагаются самые разнообразные условия работы по обмену квартир в трейд ин:

• старые квартиры на новые;
• дома на квартиры и обратно;
• квартиры под программу реновации жилья на новостройки;
• помощь в продаже, прямой выкуп или зачет в счет новой квартиры.

По мере насыщения и развития рынка недвижимости из Москвы трейд ин квартир распространяется в города-миллионники и далее. К сожалению, спектр услуг по мере удаления от столицы сужается, а ограничения возрастают.

С кем придется иметь дело при обмене квартиры в трейд ин

Трейд ин квартиры является коммерческим названием для нескольких различных схем продажи недвижимости (не обязательно новостроек), в которых участвуют застройщик, банк и риэлтерское агентство в различных комбинациях.

В этой области существует множество различных программ, причем их количество постоянно увеличивается.

Основные варианты программ трейд ин недвижимости с участием застройщика:

1. Обмен жилья через прямой выкуп застройщиком у клиента старой квартиры под продажу ему новой. Для покупателя это самый безопасный путь: не надо искать покупателя, продажа старого жилья происходит одновременно с покупкой квартиры в новостройке, цены зафиксированы. Застройщику такой способ взаимодействия дает преимущество за счет расширения рынка сбыта, но и замедляет оборачиваемость финансов — выкупленные квартиры нужно еще вновь продать, чтобы вернуть деньги. По этой причине выкупают далеко не все квартиры, а исключительно объекты с хорошей ликвидностью. Такая схема trade in применяется крайне редко, поскольку реализация выкупленных квартир является непрофильной деятельностью для застройщика.  

2. Обмен через одновременное бронирование у застройщика квартиры в новостройке и продажу старого жилья на сторону. В такой схеме покупки квартиры в трейд ин участвует агентство — стороннее или связанное с застройщиком. Плюсом для покупателя является закрепление за ним выбранной квартиры и фиксация ее стоимости на срок от 1 до 6 месяцев. Вместе с тем, приходится оплачивать услуги агентства и соглашаться на понижение цены продажи, чтобы успеть получить деньги в период бронирования. Это самая распространенная схема трейд ин квартир Москвы и России в целом.

Как происходит обмен квартиры в трейд ин

Вот типичный алгоритм подобного «обмена»:

Первый этап — выбор новой квартиры у застройщика, который предоставляет услугу продажи квартиры в трейд ин. Бесплатное резервирование понравившейся квартиры на короткий период для обсуждения вариантов сделки (3-5 дней).

Второй этап — в период резервирования подключается партнерское агентство недвижимости: специалисты оценивают перспективы продажи старой квартиры и выдвигают предложение по цене (обычно услуга бесплатна).

Третий этап — заключение договора на покупку новой квартиры. Обычно предусматривается ряд условий:

• фиксированная цена выбранной квартиры в новостройке со скидкой;
• первоначальный взнос 10-15%, который нужно заплатить в течение 3-5 дней;
• срок для уплаты оставшейся суммы — он может составлять от 1 до 6 месяцев;
• дополнительные индивидуальные условия относительно возможности проживания в квартире в переходный период, регистрации по месту жительства и тому подобное.  

Четвертый этап — заключение договора на продажу старой квартиры с агентством недвижимости. Срок реализации устанавливается такой же, как в договоре на покупку нового жилья, заключенный с застройщиком. Услуга реализации квартиры в трейд ин бывает как платной, так и условно бесплатной (в таком случае стоимость работы агентства изначально закладывается в цену новостройки).

Пятый этап — продажа старой квартиры, завершение расчетов по трейд ин квартир.

Кроме описанных этапов непосредственно «обмена», при недостаточности собственных средств у покупателя в схему трейд ин недвижимости вписывается еще ипотечный кредит от банка под залог новой квартиры.

Риски покупателя трейд ин недвижимости

Для застройщиков Москвы трейд ин квартир является прекрасным способом увеличить продажи в новостройках за счет привлечения покупателей, которые не имеют возможности взять достаточную сумму ипотеки для приобретения нового жилья. Общее снижение доли обеспеченного населения привело к широкому распространению предложений по trade in в регионах.

Цель и застройщика, и агентства заключается в продаже квартиры в новостройке. Отсюда вытекают и основные риски для клиента, который решил произвести обмен своей старой квартиры в трейд ин:

• Клиент втягивается в сделку с неопределенными условиями. С одной стороны, он подписывает обязательство в определенный срок выкупить новое жилье, а с другой — у него нет никаких гарантий того, что его старая квартира будет продана в тот же срок по ранее оговоренной цене.
• В результате неудачи при продаже через агентство клиент может либо потерять часть продажной цены, либо понести издержки в случае отказа от сделки по покупке новостройки (обычно договор предусматривает соответствующие санкции — как минимум, потерю первоначального взноса).  

Расходы покупателя по схеме trade in

В зависимости от ситуации и используемого алгоритма покупатель может понести дополнительные затраты по трейд ин недвижимости:

1. Комиссия агентства по продаже старого жилья — может быть фиксированная сумма или 2-3% от продажи. При расторжении договора агентство может взыскать расходы на рекламу объекта (от 5 тысяч рублей и более).
2. Стоимость регистрации договора приобретения новой квартиры.
3. Стоимость бронирования выбранной квартиры на период продажи старой.
4. Условные расходы — снижение продажной цены для быстрой реализации старой квартиры. Дисконт обычно составляет 5-15%.

Обычно дисконт является дополнительными затратами, но в некоторых случаях позволяет получить выигрыш. Например, при получении скидки на новую квартиру 9% при условии покупки в течение месяца покупатель сам предложил агентству снизить цену старой квартиры на 5% относительно рыночной и в результате быстрой продажи выиграл почти миллион рублей.

Кому нужен обмен квартиры в трейд ин

С одной стороны, программы trade in являются маркетинговым ходом и позволяют застройщикам успешно сбывать квартиры в новостройках — в среднем около 12% продаж на рынке происходит через различные варианты зачета, выкупа и связанной продажи. Главная цель схем трейд ин недвижимости — втянуть потенциального клиента в сделку и продать ему новую квартиру.

Однако клиенты также извлекают из такого псевдообмена квартир немалую пользу, получая возможность купить новую квартиру:

• если долгое время не удается продать старую квартиру своими силами, и получается выгоднее получить услуги риэлтерского агентства в рамках программы trade in;
• при смене места работы или места постоянной регистрации;
• в ситуации дефицита наличности, отказа в ипотеке или нежелания обращаться за кредитом;
• со скидкой за участие в программе трейд ин квартир;
• при необходимости быстро улучшить жилищные условия;
• по фиксированной цене, которая не изменится до покупки;
• с гарантией, что понравившуюся квартиру не продадут другому покупателю в течение оговоренного срока.

Какое жилье принимают на обмен по программе trade in

• Квартира должна располагаться в городе, где находится приобретаемая новостройка — основная масса риэлторов не сможет продать недвижимость за пределами региона своего присутствия. Например, трейд ин квартир Москвы не дает возможности поменять квартиру в Уфе на московскую и обратно.
• Документы должны быть в порядке, юридическая чистота квартиры будет проверяться перед продажей. Если, например, при бронировании новой квартиры был установлен срок 3 месяца, то в течение этого времени старая квартира должна быть продана. Необходимость доводить до ума техпаспорт или снимать ранее наложенные аресты в этот период может сорвать продажу.
• Хорошее состояние жилья — во многих случаях требуется косметический ремонт.
• Принимается только вся квартира целиком, нельзя сдать долю или комнату.
• Дом не должен быть старым — точные требования к году постройки различаются, но вряд ли получится обмен квартиры в трейд ин в ветхом доме с деревянными перекрытиями.
• Не афишируется, но широко применяется ограничение относительно стоимости старого жилья — оно должно покрывать более половины стоимости новой квартиры. Поэтому сложно будет сдать через trade in, например, квартиру-студию. На долю таких квартир приходится менее 2% от объема сделок.

Как подготовить квартиру к trade in  

1. Оценить реальную рыночную стоимость до обращения в агентство. Профессиональную оценку квартиры в трейд ин будет производить специалист, который владеет рыночной ситуацией. Однако агентство, безусловно, заинтересовано в быстрой продаже недвижимости — а для этого обычно приходится снижать цену. Услуги посредников по трейд ин недвижимости оплачиваются либо фиксированной суммой, либо по стоимости проданной новостройки. Поэтому владельцу старой квартиры просто необходимо контролировать адекватность оценки своего имущества, чтобы не продешевить.  

2. Проверить чистоту квартиры перед продажей — отсутствие обременений, арестов и тому подобного. Обременения могут остаться от ранее выплаченных кредитов, арест может быть наложен судом в любой момент судебного производства и даже в качестве обеспечительных мер до начала процесса. Информация из Росреестра доступна круглосуточно на официальном сервисе ЕГРН.Реестр — выписку о зарегистрированных правах и наличии ограничений можно получить на электронную почту, указав лишь адрес квартиры или ее кадастровый номер.  

3. Узаконить перепланировку недвижимости либо вернуть жилью первозданный вид. Перепланировкой является любое изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Если, например, в техпаспорте указаны перегородки, которые были снесены при перепланировке, то придется обращаться в суд для внесения изменений в документы. Упрощенный порядок узаконивания больше не действует.

Текст: Наталья Петракова