Квартиры в исторических домах: плюсы и минусы

Как часто «исторические» квартиры покупают простые граждане, правда ли, что Саратов опережает Санкт-Петербург по количеству ОКН (объектов культурного наследия) и во сколько бы обошлось приобретение квартиры в Кремле – в нашем материале.

Дом-памятник

Это один из видов объектов культурного наследия (ОКН). Эта сфера регулируется законом № 73-ФЗ от 25.06.2002г.

Свойства ОКН:

1. Обладает документально подтвержденной ценностью (архитектурной, археологической, эстетической, этнологической или иной). Примеры ОКН – здание, сооружение, бульвар, озеро, курган, изваяние, городище.
2. Каждый ОКН имеет паспорт, в котором указаны все предметы охраны – например, фасад, лепнина, двери, внутренний интерьер. Изменять их запрещено.
3. Статус ОКН может быть как присвоен, так и снят или изменен.
4. Жилые помещения в ОКН продаются и покупаются в общем порядке.  

Проверить статус дома

Можно в Едином государственном реестре объектов культурного наследия в открытых данных на сайте Минкультуры России – у каждого ОКН указан:

• 15-значный номер.
• Наименование.
• Адрес.
• Категория и вид объекта.
• Принадлежность к ЮНЕСКО.
• Уровень ценности.

Общее число ОКН в России постоянно меняется

Всего – около 144 тысяч, из них:

1. 69 тысяч – федерального значения;
2. 72 тысячи – регионального значения;
3. 3 тысячи – местного значения.
4. 666 объектов ОКН имеют принадлежность к ЮНЕСКО.  

ОКН сконцентрированы в исторических и археологических центрах

1. Москва и область – 9,3 тыс.
2. Ростовская область – 9,6 тыс.
3. Санкт-Петербург и область –7,8 тыс.
4. Республика Дагестан – 6,1 тыс.
5. Алтайский край – 4,5 тыс.
6. Псковская область – 4,3 тыс.
7. Новгородская область – 3,8 тыс.
8. Костромская область – 3,7 тыс.
9. Нижегородская область – 3,5 тыс.

Минусы проживания в доме – объекте культурного наследия

1. Ограничения по ремонту и перепланировке здания (а бывает, что и квартиры). Если охраняется фасад, то нельзя будет поставить пластиковые окна. Если охраняется квартира, то придется сохранять камин, печь, лестницы, лепнину или паркет.
2. Строительные работы в ОКН ведутся по правилам реставрации, что повышает стоимость ремонта в 2-3 раза и удлиняет сроки согласования до 12 месяцев.
3. Часто не соблюдаются нормы – противопожарные, санитарные и прочие: деревянные конструкции дома при плохом состоянии электросетей и отсутствии системы пожаротушения.
4. Вероятно соседство с коммунальной квартирой.
5. Темная юридическая история: студия в здании 19 века – это обычно комната с незаконной модернизацией в коммунальной квартире.
6. Визиты туристов – гиды водят экскурсии по крышам и подворотням исторических зданий.

Плюсы жизни в старинном доме

1. Расположение в историческом центре города, часто – на тихой пешеходной улице.
2. Высокий спрос на краткосрочную аренду таких квартир.
3. Возможность удачно продать жилье при скупке будущим застройщиком, если выведут из списка наследия.
4. Необычная планировка, простор и толстые стены.

Дополнительные затраты на квартиру в доме-памятнике

• Часто слабое отопление – оплата электроэнергии на обогреватели.
• Очень дорогой ремонт – придется заказывать точные копии объектов охраны памятника (например, оконных рам). СМР имеют право выполнять только организации с допуском к реставрационным работам.
• Высокая стоимость экспертизы и проектирования.

Ответственность за полное или частичное разрушение ОКН

Закон 73-ФЗ Статья 61.

Лица, причинившие вред объекту культурного наследия, обязаны возместить стоимость восстановительных работ.

КоАП РФ Статья 7.13.

Нарушение требований законодательства об охране ОКН:

• административный штраф на граждан до 300 000 рублей;
• на должностных лиц – до 500 000 рублей;
• на юридических лиц – до 20 000 000 рублей.

УК РФ Статья 243.

Уничтожение или повреждение ОКН:

• штраф до 5 000 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 5 лет,
• либо обязательные работы до 480 часов,
• либо принудительные работы до 5 лет,
• либо лишение свободы на срок до 6 лет.

Сколько стоит квартира в историческом здании (стоимость / цена за 1 кв.м.)

1. Москва, исторический особняк возле Кремля 155 млн руб. / 775 тыс. руб.
2. Москва, дом в Камергерском переулке 62 млн руб. / 443 тыс. руб.
3. Санкт-Петербург, комплекс Дворцовой площади 58 млн руб. / 299 тыс. руб.
4. Санкт-Петербург, комплекс зданий Адмиралтейства 15 млн руб. / 72 тыс. руб.

Подготовила Наталья Петракова на основании данных Единого государственного реестра объектов культурного наследия